山林売買

山林売買の情報

山林売買の物件はどのように探したらよいのでしょうか。田舎暮らしをしたい方向けの不動産情報の中に、地目が山林という不動産を見かけます。その中でも、価格が安く面積が広いもの、例えば、坪単価が一万円以下で、百坪以上のものは山である可能性が高いです。山林の売買は、境界が明確でない場合が多く、登記簿上の面積と実際の面積が一致しない場合が多いので、隣地所有者立会いの境界確定を行った上で、公簿売買なのか実測売買なのかを契約書上で明確にします。山林は広大で、地価も安いですので、高額な測量費用を払うことなく公簿売買を行うのが一般的です。

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山林売買にかかる税金

山林の売買契約を締結するときには、売買の対象が、その土地の上に生育する立木を含んでいるのかどうかを明確にし契約面で明記しておく必要があります。

田舎暮らしなどを目的とする場合、住まいを建てる事が前提となりますので、売買対象の山林に、保安林の指定など、法律上の制限がないかどうかを確認することも大切です。

保安林とは、法令により樹木(立木)の伐採を制限されている森林のことで、これに指定されていると建物を建てる事が出来ません。

又、平坦地スペースが多いかどうかもチェックします。

山林売買を行う場合には、購入者については都道府県税である不動産取得税、国税の固定資産税、売却者については所得税がかかってきます。

不動産取得税は不動産の価格×税率で計算されます。

この場合における不動産の価格とは、不動産の実際の購入価格や建築工事費ではなく、固定資産評価基準によって評価し決定された価格(評価額)で、原則として固定資産課税台帳に登録されている価格をいいます。

固定資産税を納めるのは原則として固定資産の所有者です。

固定資産評価基準によって、地目別に定められた評価方式により評価します。

固定資産税の評価上の地目は,登記簿上の地目にかかわりなく,その年の1月1日現在の状況の地目によりますので、住宅を建てている場合は地目が山林でも宅地として課税されることがあります。

このため、山林に住宅を建てたからといって急いで宅地への地目変更をする必要はありませんが、金融機関から地目が宅地でないと融資しないといわれることがあります。

宅地への地目変更登記は、建築されたかもしくは建築が確実に行われると見込まれる状態にまで整地が完了しないと、認められないため、住宅をまだ建てていない場合には、金融機関には住宅を建てる時に地目変更することを条件に融資を依頼することになります。

売却者については、土地や建物を売ったときの所得税(譲渡所得)がかかってきます。

土地や建物を売ったときの譲渡所得に対する税金は、事業所得や給与所得などの所得と分離(分離課税)して、計算することになっています。

譲渡所得は、土地や建物を売った金額から取得費、譲渡費用を差し引いて計算します。